元証券ウーマンが「住宅ローンはフルローンの方が得」という意見に思うこと

2023年に46歳でマンションを購入したおひとり様のケイティです。

最近は日銀の方針も変わり金利のある世界に戻り始めている今日この頃。住宅ローンは変動金利組だけど想定内だから慌てず騒がず。

私がまだマンション購入をガムシャラに勉強をしてる時に

住宅ローンはフルローンが得！

という、度肝を抜かれる投稿がネットで大賑わい。

フルローンがお得の根拠はこれ↓

住宅ローンの変動金利は１％以下の金融機関がほとんど。住宅ローンの金利よりも運用利回りの方が高い。資金は頭金に使うのではなく運用に回した方が効率が良い！

考え方は人それぞれだし否定するつもりはないけど、私は反対派。もし私の大切な人たちがそんな気を起こしていたら、全力プレゼンで説得してしまうだろうな。

偉そうなことを言うつもりは毛頭ないけど、新卒で1999年から2013年末まで14年間証券会社で相場に携わった経験とFP（証券会社辞めてから更新もやめたけど）としての知識から、運用で資産を増やすことを考えるよりも、住宅ローンはできる限り早く完済すべきだと思ってる。

今からお話しすることは私の勝手な思いをブツブツ言ってるだけなので、一つの考え方として参考にしてもらえればうれしいです。真逆の考え方の人は不快に思われるかもです。お許しを。

この相場が当たり前ではない

最近の株式市場をどう思います？
過熱気味な気がしない？

2013年から始まった日銀による異次元の金融緩和政策、2014年から始まった少額投資非課税制度NISAで投資がうーんと身近になった。

政策に支えられてきたのか、運が良かったのか。今日までの相場は大きな下落もなく、新たに投資を始めた人は「資産が減る」という痛手をまだ受けていないでしょ？

でも忘れちゃいけない。10％上がったものはそれ以上に下がる可能性もあるということ。

今の株式相場のイメージが掴めない人は下のバナーからTOPIXのチャートを見てみて。知りたい期間を指定できるから、30年前の1994年からや皆さんが生まれた年からなど色々見ることができる。

そう。
株式相場は上がったら下がる、上がったら下がるをひたすら繰り返す。

上がり始めると「歴史は繰り返す（また下がる）」という意見と「今度の相場はこれまで違う（突き抜けて上がる）」という真逆の意見が出る。

上昇相場の渦中にいると後者の意見を信じがち。そして毎度裏切られるだな・・・

ITバブルの崩壊は2000年の高値1757ポイントは2006年まで6年間戻らず。

お次はサブプライムローン問題とリーマンショックが続く。2007年につけた1823ポイントは2009年に698ポイントまで下落し、値を戻したのは2017年というロングラン。

今年3月に日銀はマイナス金利政策の解除を決定して、2013年から続いた異次元金融緩和政策が終了。今後どのような相場展開になるか、相場に長く携わってる人ならイメージが湧くけど。

新NISAは今年からスタートして、これまで二の足を踏んでいた人まで投資を始めてる。

住宅ローンの金利が上がる心配よりも、株式相場の下落で経験の浅い人がパニックにならないか。その方が心配です。

目的のある資金は投資してはいけない

投資は余裕資金で行うことが基本。当然、生活費やすぐに必要になる予定の資金は投資には向かない。極端な言い方をすると失っても生活に影響がない資金で投資は行うべき。

上のTOPIXのチャートを見てくれた人はわかってくれたと思うけど、世の中って本当に何が起こるかわからない。一寸先は闇。

住宅ローンのためにコツコツ貯めてきた頭金は目的のある資金だと思う。

「いやいや、30年後に繰り上げ返済に充てる予定だから大丈夫だよ」

くらいの余裕を持ってるなら大きなお世話だけど。

余談になってしまうけど、ローンを組むときは事務手数料がかかり、定率型を選択すると借入金額の2.2%が手数料になることが多いです。

2,000万円の借入→手数料44万円
3,000万円の借入→手数料66万円
5,000万円の借入→手数料110万円

馬鹿にならないと思わない？　頭金を多めに支払うのは初期費用の削減にも効果があるよ！

大きなお買い物なのだから、余分な金利も費用もなるべく払いたくないよね。

いざという時を見据えたローン計画を

長く続く住宅ローンの返済。住宅ローンの返済は怪我や病気で働けなくなったり、勤務先の倒産やリストラ、自己都合の退職などしばらく無職になっても待ってくれない。（全疾病団信などは別だが）

銀行で住宅ローンの申し込みをする時に担当者に言われた。

「万が一、返済に困ったときは、必ずご相談ください。」

と。今のところ万が一の状態にはなってないので対応がわからないけど･･･。しかし先のことはわからないと身に染みて感じる40代後半。

もし二進も三進もいかなくなり「売るしかない」となった時、残債が残ってしまったらどうする？

蓄えで返済できれば一番良いけど、それがあれば大切な家は売らないよね？　残債が残ってしまう場合、個人再生や自己破産など人生を大きく変えてしまうこともあるから、家を買うときは慎重すぎるくらい慎重に計画を立てたほうがよい。

頭金の予定資金を運用に回して住宅ローンをフルローンにするのは、このような理由で私は反対なのだ。

私のように単身で住宅ローンを組む人は一馬力なので、転ばぬ先の杖じゃないけど、万が一のことを考えておくといい。

私の場合は7割を支払い済みのため、ローンは残りの3割だけ。もし売却することになったとしても残債は発生せず、銀行に売却代金が入るくらいにしてる。

両親が心配にならないよう念のためにこの説明をしたところ、マンションがお気に入りの母は「まだ私が生きてる時なら残りは払うから共有名義にして」と。まさかの売却禁止令。こんなパターンもあります(笑)

まとめ
超低金利＋活況な相場だからこそフルローンは注目を集めた。運用してない人を金融リテラシーが低いと言う風潮。でも今、金融政策は転換を始めました。
何度も言って耳タコだと思うけど、とにかく慎重に計画を立ててほしい。長い住宅ローン返済LIFE、不安なく幸せな毎日を過ごせる方法をチョイスしてね