46歳で新築マンションを購入したケイティです。
正社員の40代女性の平均年収は400万円を超えているらしいけど、マンションを探してた当時、私の年収は350万円を少し切る小企業の低年収独身女子。
しかも40代半ば。
世間一般的には中古マンションを買うのも厳しいと思われるラインにいた人間が新築マンションを買えたのは
頭金ドーン！月々は控えめに作戦
意外とこのパターンのマンション購入体験記がなかったのよ。今回はこの作戦をシェアしていくので、私と同じような境遇な人は参考にしてくださいね！
この記事は年収350万円の私の主観によるものなので、高収入の人には合わないかもしれません。その点はご容赦ください。
40代独身の金融資産保有額の平均は？
金融広報中央委員会の「家計の金融行動に関する世論調査［単身世帯調査］（令和４年）」によると、40代の金融資産保有額（保有世帯のみ）の平均は1045万円。中央値は374万円とのこと。
内訳をみると、
- 23.1% 100万円未満
- 12.0％ 1000～1500万円未満
- 9.6% 300～400万円未満
- 9.1% 100～200万未満、3000万円以上
貯めてる人はしっかり貯めてるな～、という印象。
社会に出て20年が経つ世代。就職氷河期で苦労もしたけど、それを乗り越えて資産を築いた人たちがこんなにいるなんて素晴らしい！
住宅ローンの返済額は手取りから計算する
住宅ローンの借入期間は30年や35年が一般的らしいけど、
例えば45歳から返済を始めると、30年なら75歳まで。35年なら80歳まで続くことになる･･･
それなら借入期間を短くしたらいいんだけど、その分月々の返済金額が増えてしまう･･･
まずは自分の収入でいくらまでなら返済に充てられるか計算しなくては。マンションなら管理費や修繕積立金も併せてね。
「返済の負担率は年収の30～35％程度」
金融機関によって違いはあるけど、このような目安をよく見かける。でもそれを鵜呑みにして契約してしまうと、私の場合は今頃生活が苦しくて売却を考えていたかも。
そうならないために、次の2つに気を付けたいところ。
- 額面ではなく手取りで考える
- ボーナスが出るなら月収ベースで考える
私のような年収350万円（額面）の人が30％の返済比率にすると、
350万円×30％＝105万円（年間）
105万円÷12ヵ月＝8.75万円（月）
私の場合、ボーナスの支給があるので、ひと月の手取りは20万円ほど。
これではひと月の返済比率が43%を超えてる！
管理費・修繕積立金も入れると10万円を超える金額が引き落とされることになるから、収入の半分が住居費になってしまうよ。
贅沢はできなくても普通に暮らしたいなら、手取りの30％くらいが上限な気がする。修繕積立金は段階を踏んで負担が増えるマンションが多いから、余裕を持っていたほうがより安心。
頭金の金額、手元にいくら残す？
月々の返済の金額がイメージできたら、次は現在の金融資産からどれだけ頭金に回すかを考えてみる。
私もこれはめちゃくちゃ悩んだわ。いろんなサイトを調べてみると会社員の場合はこの2つが多かった。
- 生活費の3ヵ月分
- 生活費の6ヵ月分
突然失業した時の失業手当までのつなぎの資金としてということでしょう。
でも心配性の私は、6ヵ月でも不安すぎる！ だって働き手は私だけじゃない？ 今の会社を辞めることは全く考えてないけど、万が一病気や怪我で働けない状態になった時のことを考えてしまう。
住宅ローンに全疾病保証がついていればで契約に基づいてその間の返済は保証してもらえるけど、光熱費や食費とか・・・息をするだけでお金がかかるよね。
ということで私は生活費の3年分を手元に残しました。すべて預金ではなく、iDeCoのような拘束されている資金は除き、換金性のある金融資産をすべて入れて3年分です。
忘れないでください、引越しの費用や家具家電の購入費用も置いててくださいね！
物件価格の上限を決める
手元に残す資金を決めたら頭金もおおよそ決まります。
そして月々の返済額と返済期間もイメージ出来たのでマンションの予算を立てます。
皆さんはしっかりしてると思うので大丈夫でしょうが、
「気を付けよう、絶対予算内！」
と固い決心をしていても、素敵な物件に出会うと
「これくらいなら大丈夫かな？」
と低収入女子のくせに気が大きくなってしまうのよ。（今のマンションも予算オーバー物件）
意志の強さに自信がある人は上限をギリギリにしても大丈夫。けど私みたいな人は少し低めの上限を設けておいたほうがいいですよ。
モデルルームに入ると魔法にかかりますから(笑)
私の住宅ローンの組み方
最後に私の住宅ローンについて披露します。細かい金額は省略し、ざっくりでいきます。
- 物件価格：3500万円
- 初期費用：110万円
- 頭金：2500万円
- 借入金額：1100万円
- 返済期間：18年（変動金利・ガン保障付き）
- 月々の返済：5万円強（ボーナス払いナシ）
- 物件価格について
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当初の予算は3200万円。けどこれ以上の物件は見つからないと思い、予算オーバーだけど契約。両親から住宅資金を贈与すると言ってくれてたのを断ったけど、甘えることにしました。←カッコ悪･･･
- 初期費用について
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新築マンションの初期費用は物件価格の3～5％と言われてる。私の実際の初期費用は3.14％。低く抑えられたのは住宅ローンの取扱い手数料のおかげかと。借入額の2.2%を支払う定率型を選んだから、1100万円の借入の場合は24.2万円で済んだ。これが頭金を少なくして3000万円借入ををすると66万円になるから4.3%に上がってしまう。
- 頭金について
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自己資金が2000万円。両親からの贈与が500万円。
- 借入金額について
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当初1000万円で予定していたのに、どうしてこの金額になったのか、途中で増えてた。いろんな数字が出てきて正直なところ途中経過をあまり覚えてない・・・
- 返済期間について
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47歳から返済スタート。今の勤務先が65歳まで延長できるから18年に決定。住宅ローン控除は13年間だけど、残存10年を切ると適用されなくなるからもう少し伸ばすアドバイスもいただいたけど、私の考えとしてはローンは借金。税金の優遇を受けるよりも早く返済するほうが優先だと考えた。期間を延ばすと支払う金額も増えるからね。あと、金利は上乗せになるけどガンの保証をつけておきました。ガン家系なので、一応。
- 月々の返済について
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管理費・修繕積立金を入れても賃貸時代の家賃より少ない設定です。固定資産税や火災保険などもあるから余裕を持たせないと。
以上が私の住宅ローンです。
初期費用や住宅ローンの返済期間のところはもっと書きたいことがいっぱいあったんだけど、これ以上長くなっては読むのが疲れてしまうでしょ？
また別の記事にしますね！