2023年にマンションを購入した40代独身のケイティです。
今年に入り長く続いた金融緩和政策が終了し、住宅ローンの変動金利についてザワついてますね。じゃあどれくらいの人が変動金利を選択してるかというと、住宅金融支援機構が2023年4月～ 2023年9月までの間に実際に住宅ローンの借入れをされた方を対象とした調査をお借りしました。
変動型 74.5%
固定金利選択型 18.3%
全期間固定型 7.2％
住宅金融支援機構
住宅ローン利用者の実態調査【住宅ローン利用者調査（2023年10月調査）】より
私は8月に金消契約を締結→9月から融資実行だから、ちょうどこの調査対象に入る人。圧倒的に変動金利が人気ですね。でもこの時ですら「もうそろそろ上がるんじゃない？」というムードだったけど。
というわけで、私ができる金利上昇への対応策を考えてみました。
今は美容の仕事をしてるけど、10年前までは金融機関の人（もちろんFP保有）。たぶんトンチンカンな内容ではないと思うけど、ブランクがあるので大目に見てくださいな
私の住宅ローン状況
金融機関･･･イオン銀行
金利タイプ･･･変動金利（ガン団信付き）
金利･･･0.48％
返済期間･･･18年
返済タイプ･･･元利均等返済
借入金額･･･1,100万円
月々の返済･･･約53,000円（ボーナス返済なし）
イオン銀行は5年ルール、125％ルールがあるため、イオン銀行の店頭金利が上がったとしても当初5年間の支払いは約53,000円のまま。6年目から125％の範囲で上がることになります。66,000円程度まで上がる可能性があるってことですね。
しかし、5年間は上がらなくラッキーではなく、返済する金額は変わらなくても増えてる分の金利はしっかり払わないといけないので、元金の減り方がゆっくりになります。予定よりも元金が減らないまま５年後に金利の見直しを行うので、ただ返済を先延ばしにしているだけなんですよね
上の図は変動金利の2つの返済タイプです。
元利均等返済･･･元金と利息を合計した返済額が一定。先ほどの5年ルールと125％ルールが適用されます。
元金均等返済･･･元金の返済が一定。利息を上乗せして返済する。5年ルールと125％ルールはナシ。
私は元利均等方式を選びましたが、特にこだわりはなく何となく流れでそうなりました。
返済期間が同じなら、元金均等返済の方が少しだけトータルの返済額が少なるなるそうですが、図の通り最初の返済額が大きくなります。私の場合だと53,000円が55,000円になるようなイメージです。
繰り上げ返済を早めに実行
「住宅ローン控除が減るよ！」
と言われそうだけど、住宅ローンは借金が私の基本的な考え方だから、住宅ローン控除に重きは置かず。
住宅ローンの平均借入額は3,000万～4,000万円だそう。3,000万円の住宅ローン控除0.7%は21万円になるので大きいから繰り上げ返済がもったいなくなりそうだけど、私の場合は1,000万円ちょっと。しかも返済期間は65歳までの18年。あと7年で返済期間が10年未満になってしまうので住宅ローン控除の恩恵もなくなる。
金利が多少上がったとしても、その頃にはローン残高は600万円台の想定。この辺りで完済をしたいと考えていた。しかし想定より金利が早く上がっているので、繰り上げ返済を前倒ししようと思う。
例えば私が2025年に100万円を繰り上げ返済したとすると、
毎月の返済額53,000円の内訳は元本が49,000円、利息が4,000円程です（厳密には毎月少しずつ元本が増え利息が減ります）。
1,000,000円÷49,000円＝20.408…ヵ月
つまり20ヵ月分（1年8ヵ月分）返済をしたことになるので、その分の利息は
4,000円×20ヵ月＝80,000円
約80,000円削減できることになり、返済期間も短縮することができます。
この繰り上げ返済の方法を期間短縮型といいます。早めの方が利息分が多いので効果が高いと言われています。
繰り上げ返済にはもう一つ返済額軽減型があります。こちらはその名の通り返済期間は変えず、ひと月の返済額をへらす方法になります。思わぬ収入の減少の時などには有効ですね。
同じ金額を繰上げ返済するなら、期間短縮型の方が効果が大きいですよ！
繰り上げ返済の注意点
私のように早く完済を目指している人は、ついつい繰り上げ返済を頑張ってしまいそうですが、状況によっては繰り上げ返済を急がない方が良い人もいらっしゃいます。
- お子様がいらっしゃる
- 大きな出費が控えている
お子様というのはこれから学費などがかかる年齢のお子様の事です。私が大学生の時に「私が生まれてから大学を卒業するまでにいくらかかるか」を計算する授業がありました。習い事が多かった上、ずっと私立だった私は2,000万円を超えていたのを覚えています。今はもっとかかるでしょうね
大きな出費は車の買い替えなどですね。
私のように単身者なら自分の都合だけになるので、自分のペースで繰り上げ返済ができるのは本当に気が楽です。
絶対避けなくてはいけないのが住宅ローン破綻。私は小さな会社に勤める年収300万円台の単身者。マイナス金利が解除されて金利が上がって大変そうな人の枠に入る人間ですが、このように先々の事を見据えて計画を立てているので、淡々と返済を続けていくだけです。
計画的に繰り上げ返済を進めて、早い完済を目指しますよ！
繰り上げ返済をすればするほど、住宅ローン控除の期間は減ってしまいますが、なかったものと考えよう！
最後に、金融機関によっては繰り上げ返済の時に最低返済額が決まっていたり、手数料がかかることがありますので、初めの説明をしっかり聞いてくださいね。
ちなみに私が利用しているイオン銀行の住宅ローンはネットからの申し込みなら1万円からできて、手数料も無料です。ただ全額繰上返済をする場合は55,000円かかるのでご注意を。
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